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近期发表的NFR工作论文《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》提出，我国住房市场迈过发展高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾，未来房地产市场或由“易热难冷”转向“易冷难热”。
文章分析认为，房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居；二是房地产行业资产负债表收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。
对此，文章提出了房地产新模式下的解决方案：一是面向新市民的都市圈建设方案，包括完善面向新市民的住房及公共服务供给，为新市民提供购买力支持等；二是稳定房地产行业发展的债务化解方案，包括推动住房抵押贷款利率市场化，用“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产等。
文章特别指出，这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题，需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策方面做出一些调整，不给政府增加过多财政负担。
*本文为NFR工作论文《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》，作者为中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员张斌、中国金融四十人研究院朱鹤、钟益、盛中明、孙子涵，全文内容详见最下方“阅读原文”。
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图源/网络
新市民与新模式：面向未来的房地产市场
文
张斌朱鹤钟益盛中明孙子涵
房地产行业快速成长的同时，不可避免地遇到了很多问题。有些问题来自情绪，对问题本身并没有很好定义和认知；有些问题是特定发展阶段难以避免的成长烦恼；还有些问题一直得不到解决并威胁到国民福利提升和行业健康成长。
我们把对房地产问题的各种讨论概括为“三高”现象：高房价、高负债、高度金融化。通过对三高现象的认识及其背后原因的分析，辨析房地产市场发展中存在的问题，并回应一些普遍关切但存在争议的问题。
房地产行业高增长正在面临趋势性拐点，大量房地产企业面临前所未有的经营困境，房地产市场对宏观经济稳定带来了挑战。中央明确提出要“建立房地产发展新模式”，建立新模式的前提是找出辨析当前和未来房地产市场发展存在的主要矛盾，在此基础上提出解决方案。
随着住房市场发展迈过高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾，未来房地产市场会由“易热难冷”转向“易冷难热”。
房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居；二是房地产行业资产负债表收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。
针对这两个矛盾，本文提出了面向新市民的都市圈建设方案，以及针对房地产行业的债务重组方案，这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题，需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策方面做出一些调整，不给政府增加过多财政负担。
一、理解“高房价”的关键在于土地供给弹性
（一）事实
中国的房价收入比保持在高位，大城市尤其突出。年我国前五十大城市房价收入比达到12.3倍，其中一线城市20.3倍，二、三线城市分别为11.4倍和11.3倍。房价收入比排序前五位的城市分别是深圳（33.9）、上海（26.6）、三亚（24.6）、北京（23.4）和厦门（19.2）。
尽管中国的人均收入刚刚跨过人均1万美元，中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市房价。年全球核心城市中心城区的房价对比中，中国内地一线城市北京、上海、深圳房价位居前十，房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。
对于大城市的高房价，更值得
