昔日被业内称为“小碧桂园”的中梁控股，为何偏偏倒在了国内金融政策“暖风口”劲吹的前夕？
本文作者：I先生
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金融暖风骄傲放纵
11月23日，中国人民银行、银监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涵盖当前国内金融市场宏观调控的政策，其中绝大部分政策也都指向了日渐下滑的国内房地产金融市场，意示着国家开始对房地产企业施以援手。
通知公布不久，中国银行便与万科签署战略合作，并提供不超过亿元的授信额度。随后，农业银行又与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地五家房企签署了战略合作协议，协议内容涉及“房地产开发贷款”、“个人住房按揭贷款”、“并购贷款”等内容。
当然，除了这些房地产龙头企业与几大银行战略合作的消息外，据了解，11月24日，六大国有银行分别与17家房地产企业签署了合作协议，意向性授信额度合计高达亿元，六大国有银行的慷慨，加上11月25日，央行宣布释放近亿元货币的利好消息。
可以说，年末，房地产企业终于迎来了新一波的金融“暖风口”。毕竟，经过了近3年的疫情折腾，没有哪一家房企敢说自己是不缺钱的？所以，当房地产大佬们看着自家股票不断上涨、喜笑颜开时，就有那么七八个“倒霉蛋”，还是败下阵来。
中梁控股作为业内无数人看好的“小碧桂园”，万万没想到在11月13日，其发布公告，声称：“为了保证公平对待所有境外债务持有人......集团内部决定暂停支付公司境外债务所应付的本金和利息。”这意味着，中梁控股成为了又一个在国内金融政策“暖风口”劲吹前，被迫“自暴”的房地产企业。
遥想年到年，中梁控股连续三年被评为中国房地产开发企业20强。不仅如此，靠着高周转的“”地产开发模式，中梁控股成为了继碧桂园、恒大、万科一众“地产老大哥”后的地产界“新秀”，用“骄傲”、“放纵”来形容当年的中梁控股，一点都不过分。
熟悉中梁控股的人都知道，这个来自温州的房地产企业，真正火起来的“契机”，应该是学习了碧桂园的“模式”（即“4个月开盘”、“5个月回本”、“6个月二投”）之后。得益于这种高周转的开发模式，一路狂飙的中梁控股，短短6年的时间内，从年年营收近17亿元，直线飙升到年年营收入亿元，涨幅近5倍。
从十几亿到几百亿，很多人会问中梁控股全国销售业绩如此出色，为何最终难逃财务负债的“魔咒”？
负债“魔咒”民声载道
与不断高涨的负债率相对，中梁控股在业主之中的口碑，却是每况愈下。查看网易、搜狐、新浪，以及全国各大省市的购房论坛、网站，你总能发现这样的消息：“中梁地产无liang、哄抬价格、房子使用率缩水......还我血汗钱......”。然而，这些充斥着质疑、谩骂、维权的网络平台及业主论坛，一方面解释了中梁控股旗下物业维权率高达80%的原因，一方面也揭露了中梁控股靠“高杠杆”收益玩过火的惨痛事实。
据了解，年末，中梁控股的总资产亿元，总负债亿元，高达87%的资产负债率，以及财务报表中亿元的高额流动负债，几乎成为了中梁控股后续“自暴”的根本原因。
不过，圈内一直在说中梁控股之所以造成目前暴雷的局面，大概率是“阿米巴”效应的锅。记得早在年前后，中梁控股曾引入了日本的“阿米巴模式”，并结合国内现状，形成了中梁控股自己的管理经营模式的“闭环”。
此后，中梁控股开启了大肆扩张的道路。
年至年期间，中梁控股看到了三四线城市改造的红利，于是不断购入全国三四线省市的优质土地资源，到年末，中梁控股持有的土地资源达多块。同时，受到三四线城市棚改红利的影响，中梁控股运用碧桂园式的高周转模式，到年末，中梁控股成功在港股挂牌上市，一举跻身国内房企20强。
可以说，此时的中梁控股已经赚疯了，于是便踏上了自己早已埋下的“不归路”。年6月，中梁控股发布了公司5月运营数据，整个五月，中梁控股实现销售金额约60亿元，合同销售面积也有约53万平方米，这一组数据相较于去年同期分别下滑了56%、53%，销售量与价格快速下跌的势头，相较于今年前四个月丝毫没有减弱。
纵观前5个月，中梁控股实现销售约亿元，合约销售面积约.1万平方米，相比去年同期也出现了超过50%以上的严重下滑情况，销售量与销售价格的持续下跌，中梁控股被逼上了卖一套亏一套的两难之局。
其实，从年7月开始，中梁控股的财务状况，就没有好转过。
具体来说，从年下半年开始，中梁控股每个月的销售额仅有亿元，而且伴随着销售额的不景气，销售均价也出现了明显下滑，而且这个颓势一直延续并影响了年的前五个月销售业绩及销售均价。
值得注意的是，由于销售均价持续下调，中梁控股在年的前五月净利润率出现了罕见的快速下跌，从年全年净利润率9.95%降至年的6.24%。这一纯利润率意味着中梁控股要在年末保持盈利收官，将变得极为困难。
很多力挺中梁控股的人可能会说：“继续降价，继续接着乐。”
没错，从长远来看，中梁控股拥有全国各省市大量在开发及在售的楼盘项目，赚钱回本是早晚的事。但是，短期内国内房地产市场发展之势尚不明朗，多数购房者都觉得房价还要下调，所以即便中梁控股割肉降价，其回款效果也非常一般。毕竟，年前5月，对于销售金额仅有多亿元的昔日千亿房企中梁控股来说，这个结果将会带来企业内外持续性的资金流紧张，也只是时间的问题。
据了解，年5月和7月，中梁控股分别有一笔美元票据到期，额度分别为2.62亿美元和3.68亿美元。面对这两笔债务，中梁控股似乎拿不出足够的资金兑付，于是便与债权人要约交换新票据。但是，根据新要约内容，中梁控股需要提前支付万美元的未偿本金，显然中梁控股没法兑付。于是，中梁控股又将这部分本金进行新的交换要约，也就是按照之前的操作，中梁控股又操作了一次。这次操作完成后，部分债权人不接受二次展期，直接导致5月到期的美元债，中梁控股至少兑付近0万美元的本金，才能息事宁人。
五月就该兑付的债务，一直拖了近4个月的时间，最后仍未能偿还。除此之外，反复多次的要约行为，也实属违约行为，所以迫不得已的中梁控股，只能在年11月官宣“暴雷”。
岌岌可危的业主口碑、盲目崇拜“阿米巴”经营、狂热迷恋“”模式，这些或许都不是中梁控股直接倒下的根本原因。那么，中梁控股倒下的根本原因是什么呢？
有人说：“中梁控股过度沉迷三四线城市，对自己的销售业绩下滑视而不见......”，也有人说：“疯狂发债圈钱，债务缠身无法自拔......最终惨淡收场......”。面对芸芸众生的评论，你觉得中梁控股“暴雷”的原因，应该归结于什么？
