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作为高杠杆行业，房企的负债水平普遍处于高位，通过项目资金高周转和借新还旧来维持企业现金流成为行业共识。年开年，受疫情黑天鹅影响，国内房地产市场陷入“低谷期”，进入二季度后，随着社会经济的逐步回稳及“因势施策”效果显现，各地房地产市场先后恢复。随后新一轮调控政策如期而至，在新的游戏规则和市场逻辑下，市场分化日益加深，房企的资金链和偿债能力面临更严峻的考验。多家房企不得不通过出售项目、股权等方式维持现金流，行业整体稳健性受到影响。
为了鉴别、研究样本企业经营稳健性的情况，第一财经携手同策研究院，在《·第一财经中国上市房企价值榜》中，引入了企业偿债能力的指标，通过测评房企的偿债能力和负债规模来衡量房企的稳健性。企业在追求高盈利的同时，还需要兼顾稳健性，高负债高增长类型的企业具有一定风险，我们需要综合此类房企的盈利能力和债务风险来评估其投资价值。在二级指标中我们从股权投资时间期限特性出发，主要采用了短期偿债能力的指标，如流动比率、速动比率、货币资金对短期债务的覆盖率等来衡量企业的短期偿债的安全边际。
一、A股企业稳健性解读
年上半年，A股上市样本房企平均资产负债率79.04%，比年同期的79.48%相比小幅降低0.44个百分点，变动幅度较小。
年上半年样本房企流动比率均值1.55，较年同期的1.70下降0.15；速动比率均值0.46，较年同期0.46小幅下降0.03；货币资金对短期债务的覆盖率均值为0.98，较年同期的1.41下降0.43，主要是由于疫情影响，销售受阻，现金回笼速度放缓。从以上数据来看，短期偿债能力未出现较大幅度的下行。但货币资金覆盖率大幅下降，企业现金流压力增加是不争的事实。同时，年上半年，样本企业利息保障倍数均值为6.87，较年同期的7.14下滑0.44，长期债务付息能力也有所下滑。
表1：年A股上市房企稳健性榜单TOP10
保利地产：利润提升，负债率改善
年上半年，受疫情影响保利房地产项目开竣工部分工期滞后，公司积极采取复工复产措施，保持业绩稳健增长。报告期内，公司实现总营业收入.06亿元，同比增长13.17%；扣除非经常性损益后的净利润为97.16亿元，同比增长0.84%；总资产达.7亿元，同比增长17.37%；净资产达.6亿元，同比增长26.49%。
拿地方面，公司年上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积万平方米，拓展成本亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。新增土储结构中，公司布局的38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点，新增土储平均楼面地价达到元/平方米。年上半年，保利拿地溢价率为22%，与去年同期持平。由于注重提升拓展质量和权益比例，年上半年，新增货量中住宅货量占比86%，资源结构持续得到优化。
在业绩稳健增长、拿地结构改善的基础上，保利地产持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。年上半年，公司资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，处于业内较低水平。截至年上半年，账面有息负债亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，继续保持业内领先优势。
表2：-年上半年保利地产资产负债率、净负债率情况
在短期偿债能力方面，公司货币资金较充足，货币资金达亿元，是短期借款及一年内到期债务的1.96倍，流动比率和速冻比率分别为1.63和0.59，相比去年同期有小幅下滑。
长期付息能力方面，公司利息保障倍数为9.60，远高于行业均值。保利地产作为房地产头部央企，融资成本和利息费用均较低；同时盈利能力增强，净利润及货币资金增幅较大，对利息费用的覆盖能力增强。这是保利地产长期偿债能力优秀的主要原因。
金融街：平稳成长，短期偿债压力降低
金融街是北京市西城区国资管理委员会下的房地产开发企业，目前公司业务主要包括房产开发、物业出租、物业经营等，坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略。
年上半年，公司实现销售签约额.0亿元，其中商务地产实现销售签约额8.4亿元，销售面积约3.9万平米；住宅地产实现销售签约额.6亿元，销售面积约57.5万平米。
投资拿地方面，面对五大城市群重点城市土地市场价格较快上涨的局面，公司坚持科学稳健的投资策略，采取“积极参与、稳健投资”的策略。截止年6月，金融街已进入五大城市群中心城市城市和周边一小时交通圈卫星城/区域16个，总土储为.79万平方米，其中可结算资源规划建面万平方米，对应权益建面为万平方米。
财务方面，公司坚持财务稳健，一方面强化资金调度，统筹项目土地投资、工程建设进度、销售签约回款等大额资金收支关系；另一方面，研判把握资本市场窗口机会，加强直接融资工作，多种方式募集期限合理、成本较低的资金。报告期内，金融街发行3期73亿元超短期融资券，平均票面利率2.47%；发行80亿元金融街中心CMBS，票面利率2.80%，其中优先级76亿元；完成4期供应链ABS发行，发行规模18.4亿元，平均票面利率3.15%。通过融资结构的调整和优化，公司整体资金成本进一步降低。
近年来金融街业务扩张速度加快，债务规模也随之快速增长。年上半年，公司资产负债率为76.37%，同比小幅增长，但低于样本房企均值，处于正常范围。但公司净负债率自年以后大幅走高，年上半年净负债率达到.3%，表明公司杠杆水平持续走高。
表3：-年上半年金融街资产负债率、净负债率情况
从短期偿债能力来看，年上半年，金融街开发销售业务和资产管理业务的营业收入和利润出现下滑，公司货币资金对短期债务的覆盖率为0.55，流动比率和速动比率分别为2.09和0.59，其中流动比率在样本房企中排名第四。虽然公司货币资金对短期债务覆盖率低，但随着公司可售资源的释放和应收款项的回款，短期偿债压力会有所降低。从长期付息能力来看，年上半年，金融街已获利息保障倍数下滑至0.66，公司债务负担过大，尤其是长期债务，利息费用过高，对公司盈利能力造成较大影响，长期付息能力较弱。
二、H股企业稳健性解读
从负债结构来看，年上半年，H股样本房企平均资产负债率为78.56%，较年同期的78.52%，上升0.04个百分点；H股样本房企流动负债占比为74.56%，较年同期的72.28%上升2.28个百分点，短期债务压力有所提升。整体而言，年上半年，样本房企的负债水平有所上升，但增长幅度较小。
年上半年，样本房企的平均流动比率为1.41，较年同期的1.43下滑0.02倍；速动比率为0.55，较年同期的0.57下滑0.02倍；而货币资金比率为21.48%，较年同期的23.73%下降2.25个百分点。整体来看，报告期内，H股样本房企的短期偿债能力有所下降。
表4：年H股上市房企稳健性榜单TOP10
中国海外发展：稳健的地产“工科生”
年，中海销售金额3,.7亿港元，同比增长25.2%。营业收入同比增长13.6%，利润率有所下滑。年上半年，在疫情影响下，公司实现销售逆势增长，实现合约销售额.1亿元，同比增长4.2%；实现收入.3亿元，同比增长11.0%；毛利率30.6%，净利润率23.2%，继续维持行业领先水平。
在销售逆势增长的同时，中海依然保持稳健的财务杠杆，报告期内，公司资产负债率为59.77%，较年同期小幅降低，且远低于样本房企平均资产负债率，公司稳健性可见一斑。
表5：年中期H股样本企业资产负债率TOP10
年上半年，公司在手现金为约.8亿元，净借贷比率为32.95%。从短期偿债能力来看，中海各项财务指标表现良好，流动比率为2.26，速动比率为0.71，货币资金比率为0.43，均远优于样本企业平均水平，短期偿债风险极小。从长期偿债能力来看，中海的已获利息倍数为78.49，远高于样本企业的均值37.52，长期偿债能力处于行业较高水平。
作为优质蓝筹房企，中海始终保持行业较高的信用评级，受资本市场青睐，通过借助境内外全国龙头房企、香港本地房企的双重融资平台优势，公司的融资成本始终保持行业低位，年上半年融资成本4.01%，较年同期进一步走低，处于行业内一流水平。年3月成功发行5年期3亿美元、10年期5亿美元和15年期2亿美元的高级债券，票面利率分别为2.%、2.75%和3.%，创境外同年期债券中最低利率。4月份成功发行境内单笔规模最大的绿色CMBS，筹资37.0亿元，票息率2.5%。年上半年，公司境内外债务资金流入共达.1亿元，归还到期债务人民币.5亿元。
在投资拿地方面，中海在投资中首先
