2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。业界对此次政策的调整非常期待，希望政策能够进一步释放利好信号，对于缓解房企资金压力起到积极的作用。
近年来，“房住不炒”政策不断升温，房地产企业“三道红线”，房地产贷款集中度，房地产信贷收紧的一系列政策，使得房地产行业风云突变，房地产企业频频暴雷。风险主要是由于行业、企业杠杆较大，带来的流动性风险，而且绝大多数是房地产开发企业在预售资金使用中出现了不同程度的违规导致。在我国，交房前预售款在房企报表上体现为负债，交房后转结为营收，预售制带有融资功能，是房企加杠杆的重要支点。
一、本办法的主要内容
其实此前关于房地产预售资金监管，各地都制定了相关规则。但是地方性的监管规则年9月份之前普遍存在执行不到位，房企挪用的问题。因为不出风险，缺乏统一监管协调，地方政府也睁只眼闭只眼。
但是年恒大风险之后，地方政府走向另一个极端，防止全国性房企将本地房地产项目预售资金抽离到总部，采取了最严格的监管口径，基本上冻结了预售资金。笔者一直强调房地产政策短期最重要看预售资金监管，中短期看两集中和房贷额度，中长期看三条红线，长期看限购和房地产税。但是放贷额度放松只能帮助优质房企，对生存线喘气的网红房企毫无作用，对短期流动性影响最大的预售资金监管政策才是命门！
此次全国性统一的房地产预售资金监管政策能出台，且能够执行的话，无论政策内容如何，都是对大部分流动性缺乏的房企的帮助。但是恰恰是执行层面笔者认为存在权责不对等的问题，从而可能大打折扣。所谓权责不对等，就是一旦房企出了风险，地方政府保交付的责任是非常刚性的，这个责任地方政府勒紧裤腰带也要完成。既然要求地方政府担责，那么在本市或本省如何监管预售资金，一旦有风吹躁动地方政府必然要求话语权。就此次统一的政策框架看，根据此前媒体报道，大致总结如下：
一是明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。
据了解，将由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。相比过去的政策，该规定有一点明显的变化，过去一些城市可能在预售资金监管方面过严，进而出现了“封锁”预售资金账户的现象，导致企业此类资金到位情况非常糟糕，恶化了企业的资金状况。而现在则明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用。保证了商品房预售资金使用的灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，可能会有一定的纠偏作用。
二是明确预售资金账户监管的标准。
据了解，管理办法对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。对预售资金监管政策进行了统一，使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。管理办法还对商品房预售资金监管责任进一步明确，以便监管部门督促检查预售资金监管的实施情况。
三是进一步提升商品房预售资金使用的灵活性。
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。据了解，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。另外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
四是管理办法要求加强各方信息共享。
商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。很多地方已经通过信息化，建立了预售资金的管理系统，从源头上断绝了不入账，乱支出等问题。
总体来看，本办法尽管具体的内容上并没有多少放松，与业界的期望值差距较大，但是此次政策的意义在于，对于预售资金监管的完善规范和统一，具有积极意义，是利好房企预售资金循环的，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。
二、当前房地产企业资金普遍很紧张，经营很困难
（一）是严格管理加剧资金紧张。
当前，各地政府为了保交楼、保民生，非常担忧本地项目资金被开发商抽调使用，纷纷加强预售资金管理，公开资料显示，北京、东莞、重庆、广州、长沙、青岛、成都等地均收紧了政策，更多地方虽没有调整政策，但是力度显著加强，房企再也不能像过去一样随意抽取资金。
但保交楼也导致房企预售资金被大规模冻结，一家年销售亿元的房地产企业，各地账户沉淀资金大约有-亿元，加剧了企业流动性风险。排名前十的企业，单个房企的资金少则几百亿，多则上千亿。年我国商品房销售额为18万亿元，以一般30%比例，所有房企被监管的预售资金高达5.4万亿元。特别是恒大暴雷后，很多地方进一步加强管理，有的几乎要求企业造好后再销售。
（二）房地产发展势头明显下降。
一是从房地产开发投资看。
年，全国房地产开发投资亿元，比上年增长4.4%，是三年来增速最低（年7.6%，年9.9%，因为年是疫情，所以本文考察三年数据对比，这样较为客观）。其中，住宅投资亿元，比上年增长6.4%，也是三年来增速最低（年7.6%，年13.9%）。
分地区看，年，东部地区房地产开发投资亿元，比上年增长4.2%（20年7.6%，19年7.7%）；中部地区投资亿元，增长8.2%；西部地区投资亿元，增长2.2%；东北地区投资亿元，下降0.8%。
二是从销售来看。
年，商品房销售面积万平方米，比上年增长1.9%（年为2.6%）；比年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%（年为3.2%），办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额亿元，增长4.8%，为增速为三年最低水平（年8.7%。年6.5%）；比年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%（三年最低，年10.8%，年10.3%），办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。
三是从房地产开发企业到位资金情况看。
年，房地产开发企业到位资金亿元，比上年增长4.2%（年8.1%，年7.6%）；比年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款亿元，比上年下降12.7%，贷款是资金紧张的最大原因，比去年下降了亿元；利用外资亿元，下降44.1%，比去年下降85亿元；自筹资金亿元，增长3.2%；定金及预收款亿元，增长11.1%（各地收紧预售资金政策，资金归集更到位的原因）；个人按揭贷款亿元，增长8.0%（为三年最低水平，年9.9%，年15.1%）。
另根据人民银行金融机构贷款投向统计报告看，年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点；全年增加3.81万亿元，这是非常惊人的，年增加5.17亿元，年增加5.71亿元，增量下降了26.3%，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点（年6.1%，年10.1%）。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。
四是从销售价格来看。
年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。
附：预售资金管理的背景资料
一、预售制度及其发展
所谓预售资金管理，就要先介绍预售制度。商品房预售制度年起源于香港，我国房地产改革主要学习了香港地区的预售制度（当时又被称作“预售楼花”），预售制度就是房子没有造好，就可以先出售给老百姓，收取的定金、首付款、后续款、按揭款等资金统称为商品房预售款，然后用预售款来支付工程款，农民工工资，各种税费等，房子造好以后在交付给购房者。这个有点像集资建房，或者说是众筹。
据国家统计局数据，在年前11个月，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.8%，其中定金及预收款占36.6%，个人按揭贷款占16.2。预售资金的重要性不言而喻。
-年，深圳和上海率先开展商品房预售试点
年，我国出台《城市房地产管理法》对商品房预售制度作出原则性规定。同年11月，出台《城市商品房预售管理办法》，对监管细则进行完善，这两项政策构成了预售制度的监管框架，包括预售条件，预售资金监管等。各个地方制定相应的管理规定和实施细则。
二、预售资金监管制度、具体操作
预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款，按支付的时间时间先后一般分为首付款，分期付款、一次性付款，银行按揭贷款，住房公积金贷款等等。那么问题来了，房地产最后出现风险，很多就是因为预售资金（集资款）被挪用了，最后没有足够的钱把房子造好，有些是烂尾了，有些是偷工减料无法顺利交付。
预售资金监管是房地产预售制度的重要内容，前文提到94年出台的两个办法主要是管宏观大方向的，要求各地因地制宜的出台实施细则。具体到省一级，一般由省住建部门，人民银行，银保监三家发文，制定具体的办法。这里的分工主要是建设行政部门对房地产开发企业，工程单位，监理单位等有关企业收缴使用预售资金的监管，人民银行和银保监对监管银行的监管行为监管。每个省先制定实施办法，让后每个地市每个县都出台相应细则，监管从一开始就是各地因地制宜，都不一样的。
具体操作一般是由房地产开发企业，监管银行（开户的银行），工程监理单位一起签订三方协议，协议书中对项目整体情况，开户情况，三方权利义务做一些常规规定。
这个制度安排有两个硬伤：一是三个部门监管，会出现监管竞争，监管空白，九龙戏水，无法形成合力。二是通过三方协议来规定有关内容，主要是通过开户行来监管企业，而企业是银行的“衣食父母”，监管自己的衣食父母，常理上很难。很多已经暴雷的企业，很多都是上述两大深层次原因引发的。
三、各地预售资金监管政策梳理
因为各地的资金监管政策都有不同，主要是根据当地的房价，市场，行业发展等具体情况而定，这里按收入、支出和法律执行三方面为大家简要梳理一下。
（一）预售资金的收入
各地在预售资金收存方面的规定差异不大。
1、从资金监管范围来看，各地政策大多明确预售资金的监管范围为全部购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，部分地区如合肥强调监管范围还包括订金部分（很多地市这块资金是游离在监管之外的，有的地方一开始游离在外，后定金作为购房款之后才进入主监管账户）。还有一个就是车位款，一般也是游离在监管之外的。很多南方城市在房价高涨的调控时期，为了房价不突破调控（车位价格也游离在房价监测之外），默许开放商买房绑车位，有的车位甚至高达30多万元一个，绑3个车位要万左右。这万实际上是购房款，他即不体现在房价监管中，也不在预售资金监管范围，这是监管的巨大漏洞。
2、从预售资金存取方式来看，各地均要求预售资金全部存入监管账户，且多数要求直接存入，如山东强调“房地产开发企业不得直接收存房价款”，福州、合肥、浙江等也有相似规定。北京此前的政策允许定金部分“在完成商品房网上签约后五个工作日内存入专用账户”，年11月政策修改为定金也需要直接存入监管账户。
现实情况中，一些银行自己发放的项目的按揭贷款，没有打入监管账户，而是存放在自己的银行账户上，很多没有监管就被企业抽逃。这里有一个原因，制度是要求一个项目只能开立一个账户，但是项目的按揭贷款往往需要好几家银行一起办理，那些发放按揭贷款较多，又不是主监管账户的银行就不乐意把自己的按揭贷款直接划入他行的监管账户。
有些地方为了变通允许将自己发放的按揭贷款在自己银行账户上留存一段时间，以此来鼓励非主监管账户对项目的贷款支持。这里笔者感觉是合理的，因为以往住房按揭贷款利率较低，银行如果放了贷款就划走，没有存款的收益，他们的积极性会很低。有的地区仍然执行一个监管账户，辖内有一个楼盘，由于各家银行发放按揭贷款的意愿不高，只能大多通过自己行发放按揭贷款，但是由于房地产信贷调控，每个月上级行给的房地产贷款额度只有几千万，根本没有能力去满足项目所有购房人的贷款需求。但是关键是按揭贷款最终一定要流向主监管账户，而不是被挪用，导致项目资金不足。
（二）预售资金的支出
预售资金分为重点监管资金和一般监管资金，支出条件有所不同。
重点监管资金金额一般与工程款金额相当，用于保障项目交付，根据工程进度支取。从重点资金监管额度来看，各地的计算口径一般分为有四种，分别是：以预售款总额为基数计算、以工程造价总额为基数计算、固定计价模式、“一盘一策”等。以预售款总额或售价总额计算的城市较多，监管额度多在10%至50%之间。比如四川成都要求工程形象进度为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的25%；宁夏银川要求监管资金标准为项目总预售款的40%。也有相当一部分城市以工程造价总额为基数，监管比例多在%至%之间。比如浙江省要求商品房预售监管资金范围为监管工程造价的%；北京采用固定计价模式，要求重点监管额度不得低于元/平方米；而河北邯郸则是“一盘一策”，重点监管资金标准由市住建局组织相关专业机构，结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定。尽管算法不同，各地政策的基本原则大体一致，即监管账户中的留存资金要足以确保项目完工。
从重点资金取用条件来看，首先重点监管资金只能用于支付项目建设、施工款项及法定税费，不得挪作他用。
其次，监管资金提取的时间节点也因城而异。主体结构封顶、主体结构验收和竣工验收是三个常见的时间节点。在年12月31日举行的楼市年度发布会上，易居（中国）企业控股有限公司CEO丁祖昱称，从提取节点上看，石家庄的政策最严苛，当主体结构封顶时，仅能支取50%的重点监管资金；竣工验收完成，才能提取90%。青岛允许开发商在主体结构封顶验收后提取重点监管资金的70%；取得现售备案证明、竣工验收备案后才可提取85%；在取得现售备案证明并足额缴存房屋专项维修资金后，才可提取%。
另外，各城市根据工程进度节点控制最低留存比例，如山东省要求主体结构封顶前，重点监管资金留存比例最低在30%-35％之间；项目竣工验收备案前，重点监管资金留存比例最低在15%-18％之间。
从其他特殊规定来看，部分城市允许“保函替代”，即可用银行出具的保函免除一定监管额度，部分城市根据房企信用资质调整监管比例。
一般监管资金取用的规定各城市有所不同，一般监管资金的用途不限于工程建设，但提取使用规则各个城市同样差异很大，只有当预售资金额度超出重点监管资金额度时，超出部分才能形成房企周转金，用在其他用途。①最为宽松的规定为“企业可自行提取”，如山东、天津等；②部分城市规定向监管银行申请提取，如重庆、福州、温州等；③部分城市规定向监管部门申请提取，如厦门、合肥、无锡等。
（三）预售资金的法律执行规定
1月11日，最高人民法院，住建部，人民银行共同发文，进一步规范人民法院保全执行措施确保预售资金用于项目建设的工作。人民法院冻结预售资金监管账户应当及时通知当地住建局。人民法院对预售资金监管账户要强化善意文明执行理念，切实避免因保全、执行措施对项目带来的不良后果。商品房项目完成房屋所有权首次登记之前，除了申请项目工程款，材料款、设备款等，人民法院对预售资金账户中监管额度内的资金，不能采取扣划措施。账户冻结后，每笔资金都需要住建部审核同意，银行支付后要及时报告法院。这里比原来的规定要好一点，原来是报法院逐笔审批，执法部门非常严谨，审批效率大大降低，对工程款特别是农民工工资影响很大。
还有就是法院一般不是项目地的法院，是发地产企业总部所在地的法院，比如恒大项目，法院在广州，华夏幸福，法院在廊坊。这里会带来两个问题，一是主观上总部所在地法院是多多少少是偏向房地产企业的，很多异地项目的账户被冻结后，往往支付审批很困难，因为监管最好你少用，不用，有多出来的资金可以调剂到总部其他项目。二是客观上距离遥远，邮寄资料，异地沟通等麻烦都会造成最后资金使用困难。
四、曾经的乱象丛生
那么预售资金监管在实际执行中如何违规出现风险呢？很多暴雷案例中，我们可以看到是乱象丛生，触目惊心。主要由这么几个风险点。
（一）收入不进账或少进账，逃避监管，抽逃资金
1、法规要求首付款要直接存入监管账户，但是很多开发商瞒天过海，让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，然后就可以自由使用，不受监管。每个楼盘，开盘的时候，规定要在售楼处公开自己的预售资金账户情况，地方住建部门也会做风险提示购房人要把首付款打到监管账户去，但是现实情况下，大多客户还是不了解该项政策，宣传提示也不能做到百分百的熟悉政策，很多客户就相信了售楼处的漂亮小姐，帅气小伙，通过扫码，POS机打钱，其实是打到了其他账户。有的房地产企业，整个楼盘有10亿元销售，3亿元的左右首付，可到账的只有1亿元不到。
2、有些企业房子卖了，但是都是卖给关系户，收了钱，但是不用办理网签合同，表面看上去就是没有出售，但实际上是规避监管。还有一些开发商，其实是通过房屋抵押的手段向关系户融资。调研中有一个楼盘，一共有多套房子，结果有多套都说是关系户预定了，这些关系户等到楼盘竣工的时候，很多就不拿房子，当然也不需要办证，而是拿很高的利息，有的年化利息高达20%以上。这些关系户有的是合作多年的，有的是为了高额利息来的，但是只要是出现了风险，他们的损失往往最大，得不到法律的保护。
3、一些银行自己发放的项目的按揭贷款，没有打入监管账户，而是存放在自己的银行账户上，很多没有监管就被企业抽逃。这里有一个原因，制度是要求一个项目只能开立一个账户，但是项目的按揭贷款往往需要好几家银行一起办理，那些发放按揭贷款较多，又不是主监管账户的银行就不是很乐意把自己的按揭贷款直接划入他行的监管账户。有些地方为了变通允许将自己发放的按揭贷款在自己银行账户上留存一段时间，以此来鼓励非主监管账户对项目的贷款支持。这里笔者感觉是对的，因为以往住房按揭贷款利率较低，银行如果放了贷款就划走，没有存款的收益，他们的积极性会很低。有的地区仍然执行一个监管账户，辖内有一个楼盘，由于各家银行发放按揭贷款的意愿不高，只能大多通过自己行发放按揭贷款，但是由于房地产信贷调控，每个月上级行给的房地产贷款额度只有几千万，根本没有能力去满足项目所有购房人的贷款需求。但是关键是按揭贷款最终一定要流向主监管账户，而不是被挪用，导致项目资金不足。
4、还有一种收入不进账的隐蔽手法。一些房产开发企业降低工程造价规避管控资金额度。企业降低工程造价，目的是降低以工程造价为基准的预售资金监管额度，将本来应该用来工程项目后续建设工程的资金挪作他用，而工程项目后续建设工程资金不能保证，易造成“烂尾楼”的出现。这里就又牵涉到工程预算清册总额核定是否合理的问题，否则就存在抽逃资金的嫌疑。有的楼盘，调查中发现预算清册总额，除以平方数，每平米造价低到只有元，远远低于市场合理价格，其实是开发商和施工企业共同说好，合同价格低一些，不够的用其他资金给，有点像我们买卖二手房中常用的阴阳合同，以此让大量的超过监管额度的房款可以规避监管。这种情形，发放开发贷款的银行或信托其实也存在问题，对项目测算进度不足，导致资金流向违规的可能性。
5、收入没有进账还有一种，就是很多房款以车位款，定金的名目也没有进监管账户。这在当下也会引发风险，有些开发商应为房价调控的原因，不能大幅提高备案价格，只能绑定车位，然后提高车位价格，有些车位原来只要5-10万元，现在高达30万元，还要绑定2-3个车位，其实这些车位款已经是变相提高房价，属于房款，应当进入监管账户的。
关于收入入账，虽然制度规定开发企业在申请《商品房买卖合同》预售备案登记时要提供预售资金已存入资金监管账户的证明，但具体到不同地区的登记部门，很多并没有严格审查，是的很多房子仍然备案登记成功。另外，制度也规定了只有监管账户上的首付款入账证明才可以办理按揭贷款，但实际办理按揭的银行人员也常常没有执行到位，让很多首付没有进入监管账户的房屋也成功办理了按揭贷款。
（二）支出的各种花样手段
1、最直接的违规支出就是，不入账，然后直接抽逃，一般流向异地或总部单位。很多就是通过一般银行账户，曾今有个项目，收卖房款才9亿多，结果各类账户共转移了5亿多的资金，最后出现交付和烂尾的风险。
2、支出超过比例。各地除了工程款，常常允许一定比例的资金（如浙江是项目工程清算总额的20%）用于项目相应的前期费用，管理销售费用，财务费，税费，同步归还房地产开发贷款等用途的其他费用。但是实际监管中因为监管银行很难拒绝企业的要求，常常超过比例在支付费用。
关于支出超过比例，有一个问题值得
