商品房预售合同解除后，开发商需要将房款退还给购房者。很多情况下，购房款由自由资金和银行贷款两部份构成。开发商占用购房款对于购房者来说是一笔不小的损失，特别是银行贷款支付了不低的利息。那么购房者能够向开发商主张利息损失吗，显然是可以的。但如何主张呢？今天本人结合一则案例供大家参考。
首先，利用自由资金支付的房款部分，其利息损失应由开发商承担，自支付之日起计算至实际返还之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。因开发商占用该笔款项确给购房者造成损失，故可要求支付该部分款项的占用利息
再者，对于购房者通过银行贷款支付的部分，因该笔款项并非购房者直接支付，而是通过银行贷款支付给开发商的，故该部分款项的占用利息应按照银行利息计算。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故购房者应积极主动的和银行联系解除贷款合同，将贷款利息的数额确定。即将购房者自身的利息损失确定。
否则，法院只能支持自银行发放贷款之日起至商品房预售合同无效之日止期间的利息损失。而之后的利息损失，如因购房者怠于处理银行贷款合同问题而新支付的利息，则不应由房地产开发商承担。因此建议购房者应当及时向银行偿还贷款、解除合同，以减少不必要的损失。
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（）京02民终号
上诉人（原审被告）：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号室。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李王龑，北京市天元律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：侯闯，男，年7月15日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：陈丽霞（系侯闯之妻），住北京市大兴区。
上诉人北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称中信逸海公司）因与被上诉人侯闯商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院()京民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中信逸海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯闯的全部诉讼请求；一二审全部诉讼费用由侯闯负担。事实和理由：1.万元属于侯闯支付给我公司的银行购房贷款，一审判决将侯闯返还银行购房贷款占用期间的利息损失的主张等同于侯闯向银行支付的贷款利息，事实认定不清，法律适用错误；2.即便暂不考虑我公司是否应向侯闯支付因万元购房款被占用产生的利息，一审判决的数额计算也有问题，侯闯没有证据证明其实际支付的利息数额；3.侯闯与北京银行的贷款合同解除案件正在审理过程中，侯闯是否存在对银行的贷款利息损失尚未确定。
侯闯辩称，同意一审判决，不同意中信逸海公司的上诉请求。
侯闯向一审法院起诉请求：1、退还侯闯万元购房款所产生的利息.44元；2、诉讼费用由中信逸海公司承担。
一审法院认定事实：年4月8日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至法院，要求：1、判决撤销侯闯与中信逸海公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、判决中信逸海公司退还侯闯已支付定金和购房款，并承担同期银行贷款利息（自年12月19日计算至实际退还之日止）；3、判决中信逸海公司支付赔偿金万元；4、本案诉讼费由中信逸海公司承担。大兴法院审理后，于年12月28日作出（）京民初号民事判决书（以下简称号判决书），判决：“一、撤销侯闯与北京中信新城逸海房地产开发有限公司于年2月15日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还侯闯购房款元，并支付购房款占用期间的利息（以元为基数，自年12月26日起计算至实际支付之日止。以元为基数，自年3月8日起计算至实际支付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回侯闯的其他诉讼请求。”在号判决书中认定：“在认购书签订过程中，从侯闯的角度来看，其意思表示是欲购买规划用途为“住宅”的涉案房屋，其对认购书中所记载的涉案房屋性质的理解和认知，也是认为该商品房规划用途为“住宅”，但根据庭审查明的情况，涉案房屋的实际规划用途却是“住宅、戊类库房”，可以说，侯闯在订立正式买卖合同前，已经对标的物的性质产生了误解，之所以造成此种误解，系因中信逸海公司在认购书中向侯闯所披露的房屋规划性质的信息不真实。中信逸海公司在签订认购书过程中，故意告知虚假情况的行为，符合民法中欺诈行为的表现。由于侯闯对于误解的发生并无过错，完全是由中信逸海公司的在先行为所引起，故中信逸海公司理应在预售合同中对此前认购书中的错误记载，向侯闯作出明确的提示、说明和解释，以消除侯闯的误解。但其在预售合同中却未作任何提示，导致侯闯在认购书中因不正确信息所陷入的错误，未能在预售合同签订之际得以及时纠正，进而使侯闯丧失了重新审视合同内容的机会，并在信息不对称的情况下签订预售合同。”基于上述认定，号判决书认为侯闯在签订预售合同时对于涉案房屋的规划性质存在重大误解，对其要求撤销预售合同的主张予以了支持。对侯闯要求中信逸海公司支付万元购房款占用期间的利息损失的诉讼请求，号判决书认定如下：“《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的预售合同被撤销后，中信逸海公司应当将其收取的购房款返还给侯闯。对于侯闯要求中信逸海公司赔偿同期银行贷款利息的诉讼请求，本院认为应当区别情况处理。购房款中的万元（第一笔5万元定金转化为购房款），系侯闯自行支付。现预售合同被撤销，中信逸海公司占用该笔款项确给侯闯造成损失，故侯闯要求支付该部分款项的占用利息，本院予以支持。侯闯主张的利息起算日期有误，本院根据其付款时间予以调整。对于侯闯通过银行贷款支付的万元，因该笔款项并非侯闯直接支付，而是通过银行贷款支付给中信逸海公司，故该部分款项的占用利息，并非侯闯因合同撤销所发生的直接损失。同时，考虑到涉案预售合同撤销后，必然需要处理侯闯与银行之间的贷款合同关系，进而产生与贷款相关的损失问题。本案中侯闯提交的损失明细中包含了其向银行还贷的损失内容，虽然侯闯在诉讼请求中没有明确提出，但日后极有可能因处理该损失而发生争议，故侯闯可在其解决完毕银行贷款问题后，待与贷款有关的损失确定后，再行主张。”
本案一审中，双方均提交了合同编号为xxx的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称贷款合同），该贷款合同系由北京银行股份有限公司琉璃厂支行（贷款人，抵押权人，以下简称北京银行）与侯闯（借款人，抵押人）、被告（保证人，开发商）共同签订。约定如下：贷款用途：本合同项下贷款只能用于购买B.2款所述房产，该房产性质为住宅；房产坐落于大兴区xxx1层1单元，购房价格为万元，购房合同编号为xxx，建筑面积.38；贷款金额与期限：贷款金额为万元，贷款期限为月，自放款日年4月20日起至到期日年4月20日止（实际放款日推迟的，到期日相应顺延）；贷款利率：合同利率为放款日的同期基准利率下浮10%，遇中国人民银行调整基准利率，本合同利率于基准利率调整日次年1月1日起调整；账户及贷款资金支付：贷款资金的支付方式为全部由北京银行受托支付至开发商指定账户；还款：还款方式为等额本息还款。关于提前还款事宜，双方在贷款合同中并未约定提前还款补偿金等条款。
号判决书生效后，中信逸海公司于年4月2日向侯闯退还了万元购房款，该判决书中的其他给付义务亦已履行完毕。另经询问，双方确认在年5月2日北京银行股份有限公司琉璃厂支行将万元贷款支付给了中信逸海公司。
本案一审庭审中，侯闯称其与银行之间的按揭贷款合同仍在履行当中，侯闯每月仍在正常还贷，且从未出现过逾期还贷的情况。经询，侯闯明确表示其在本案中主张的是自银行将万元贷款发放给中信逸海公司之日起至中信逸海公司将万元贷款返还给侯闯之日止即年5月2日至年4月2日期间的资金占用利息，侯闯认为这是中信逸海公司占用万元购房款期间的利息，与银行的利息损失无关。就为何在收取中信逸海公司退还的万元款项后未及时向银行偿还的问题，侯闯解释称其已向银行支付了多万元的本息，如提前还款后再向中信逸海公司主张，可能会经过漫长的诉讼，且有可能执行不能，侯闯担心钱拿不回来，故先主张万元的资金占用利息，待向银行偿还后，不足部分将再向中信逸海公司主张。关于中信逸海公司退还的万元款项，侯闯称其并未用作他处，只是放在账户中。
诉讼中，法院释明并询问侯闯是否追加北京银行为本案被告，侯闯表示不申请追加，认为北京银行与本案无关。
一审法院认为，本案的争议焦点为中信逸海公司是否应向侯闯支付年5月2日起至年4月2日期间占用万元购房贷款的利息。针对焦点问题，法院认定如下：
第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。号判决书已判决撤销了侯闯与中信逸海公司所签订的《北京市商品房预售合同》，贷款合同的目的亦无法实现，侯闯理应请求解除贷款合同，如存在因购房贷款而产生利息损失，则可要求中信逸海公司加以承担。在本案中，侯闯表示其仍在继续履行贷款合同，意即侯闯并未请求解除贷款合同，那么其向北京银行支付的利息具体数额尚无法确定。但在此情况下，侯闯向中信逸海公司主张占用万元购房贷款期间的利息损失，并非不可确定，应予以支持，具体理由为：根据贷款合同的约定，北京银行于年5月2日受侯闯之托将万元支付给了中信逸海公司，自该日起中信逸海公司即实际占有了该笔款项。号判决书生效后，中信逸海公司于年5月2日将万元退还给了侯闯。在《北京市商品房预售合同》被判定撤销后，中信逸海公司在此期间占用万元款项有所获益，势必给侯闯造成了相应损失，事实上，侯闯确实需要每月向北京银行支付万元贷款所产生的利息。根据号判决书认定，《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司，侯闯有权向中信逸海公司主张上述期间的资金占用利息，但因该笔款项系从北京银行所贷，侯闯主张的该利息损失应以其向银行支付的利息为限，鉴于侯闯在本案中并不能明确其在该期间内已向北京银行支付的利息，相应不利后果应由其自行承担，法院结合查明的事实和相应证据，将侯闯主张的利息计算标准调整为按照贷款合同约定的利率标准计算，侯闯超出该范围的此项主张，法院不予支持。
第二，需要说明的是，贷款合同明确约定了该笔万元贷款的用途只能是购买涉案房屋，在《北京市商品房预售合同》已被撤销且侯闯已收取了中信逸海公司退还的万元购房贷款情形下，贷款合同的合同目的已无法实现，侯闯作为借款人，负有及时处理其与北京银行贷款事宜的义务。但在本案庭审中，侯闯明确表示仍在继续履行贷款合同，正常还贷，由此必然会导致其向北京银行支付相应的利息，故法院建议侯闯应当及时向银行偿还贷款，以减少不必要的损失。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定一审法院于年11月判决：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于判决生效后十日内向侯闯支付利息（以0000元为基数，自二〇一七年五月二日起至二〇一九年四月一日止，按合同编号为xxx的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准计算，利息数额以.44元为限）；二、驳回侯闯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为中信逸海公司是否应向侯闯支付年5月2日起至年4月1日期间占用万元购房贷款的利息以及一审法院认定的利息标准是否正确。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据号判决认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司。从年5月2日至年4月1日，中信逸海公司实际占有侯闯的购房贷款万，在万应当予以返还的基础上，中信逸海公司应当赔偿由于占有该万资金给侯闯带来的利息损失。至于损失的数额问题，因侯闯在年5月2日至年4月2日期间一直按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准实际向银行支付每期利息，故该部分利息属于侯闯因中信逸海公司占有万资金所产生的支出，一审法院按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准判决中信逸海公司向侯闯支付利息，并无不当。
综上所述，中信逸海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长姚颖
审判员王金龙
审判员霍翠玲
二〇二〇年五月二十九日
书记员孙辰姝
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
