北京中科白瘕风医院是三甲吗 https://baike.baidu.com/item/%E5%88%98%E4%BA%91%E6%B6%9B/21900249?fr=aladdin我们说一个小姑娘，你画个淡妆，拍个照，再美颜一下，是可以的，照片看起来让人赏心悦目，但是如果画了浓妆甚至戴了面具再进行美颜，那就是欺诈。公司的财务报表一样，适当的粉饰是允许的，哪家公司不希望自己的报表看的靓丽一些，但是粉饰过度或者造假就会遭到证监会的问询函伺候。
在很多财报里面会看到一些资本化的问题，在房地产企业亦比较常见。关于资本化的定义，有兴趣的可以百度。通俗的话就是当期的费用已经支付了，但是为了报表的好看，让他体现在以后的利润表上，即利润前移，费用后移。
有息负债是指公司要付利息的借款或者债券等融资，一般包括短期、长期借款，一年内到期的非流动负债，应付债券。
以下我们主要以保利地产年半年报为例进行讲解。
由于我们无法获取其日均有息负债数额，只能用期初+期末的平均数值近似的等于日均有息负债数额。
但是我们看到其利息费用才31.26亿
那么他的年化借款利率就是31.26÷.5×2=2.19%，借款利息好低啊，可能吗？根据经验判断，房地产贷款利率不可能这么低，没有一家银行会给房地产这么低的贷款利率的。那问题出在哪里？出在借款费用资本化上，在公司报表P70页给出了答案。
公司借款费用资本化净高达.64亿，即公司存货中含有高达.64亿的贷款利息。
当然这.64亿借款利息并不是今年一次性产生的，亦包含了往年的借款利息。那这里面到底有多少是今年产生的呢？因为公司没有具体的披露，我们只能近似的推导。
年年报时其存货资本化金额为.68亿，如下图：
今年上半年存货中新增借款费用资本化=.64-.68=30.96亿。那么这30.96亿是不是今年用于资本化的全部利息，答案不是的，因为上半年房子卖掉后，用于卖掉的房子资本化情况将清零。那他卖掉了多少房子？
今年上半年营业成本为.8亿，这营业成本就是从存货里面转过来的。即今年上半年卖掉存货.8亿。年时资本化费用与存货比为.68÷=2.1%，因此上半年卖掉的房子包含的资本化费用为.8×2.1%=9.95亿。
因此其今年真实的贷款平均年化利率为（31.26+30.96+9.95）÷.5×2=5.05%。
其实这个所谓的真实的贷款平均年化利率，也不是真实的，因为我们看到了其存货的借款利息资本化情况，其他的情况有没有，有多少，我们不知道，因此这个5.05%只能算为最低的贷款平均年化利率，真实的利率要高于这个数值。
如果这个存货借款利息资本化数字加回去，我们再看一下其真实的净利润率。净利润率=净利润÷营业成本=（给出的净利润-资本化利息）÷营业成本=（.2-30.96-9.95）÷.8=12.53%，远没有其财报上给出的18.08%的净利润率。
公司为什么借款费用资本化，就是为了粉饰报表。将当期的利息计入存货成本中，将当期的支出延后计入报表，但是实际情况当期已经支出了。
当然新城控股也存在这一情况，新城控股的情况比保利还要严重。万科与保利的投资性房地产按照成本法进行折旧的，而新城的投资性房地产是按照公允价值计算的，只要房价涨，其投资性房地产就会升值，算为投资收益。而万科、保利的投资性房地产，房子涨价时，其不但不计入利润，相反还会计提折旧。因此新城的水分更大，因为未持有新城的股票，对其公司也不感兴趣，这里就不详细介绍了。
万科年半年报P18“上半年本集团实际利息支出合计77.6亿元，其中资本化的利息合计37.3亿元。”，可以计算出万科的利息资本化与利息支出比为48.07%，保利为56.69%，而新城则高的吓人，净高达93.79%。
下图为新城年半年报P内容。
目前房地产板块整体估值在历史底位，虽然在低位，但是并不是每个房地产公司都值得你买。据我从几个从事房产中介的朋友那得知，今年无论是1手房还是2手房的交易量均比去年好，随着交易市场的活跃，相信将来房地产板块会给你带来不错的收益的。
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