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首席分析师：周冠南，SAC：S2
高级分析师：杜渐，SAC：S1
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报告导读
本文是我们地产行业年债券投资手册第一篇。旨在从入门开始，向初识地产债的投资者介绍房地产行业的基本情况、常用术语、信用分析要点和财务基本特征。
房地产企业成本主要由土地成本、建安成本、融资成本和税费构成。土地成本是最重要的成本来源，可以通过起始楼面价反映，与地理位置、土地类型、拿地方式等密切相关；建安成本是第二大成本来源，依据地块所在城市进行粗略估计，一二三线城市预计在元/平方米到元/平方米不等；此外融资成本和税费也影响企业利润空间。
房地产开发流程链条较长，预售制下一般住宅地产企业现金流在营收之前。我国住宅地产开发流程包括土地获取、项目开工及施工建设、商品房预售、交付竣工等环节，从拿地到预售历时约0.5-1.5年，从拿地到竣工历时2.5年，由于预售制度的存在，经营活动现金流入与营业收入存在时间差，财务分析时要与其他行业进行区分。商业及产业地产没有预售制，现金流入与营业收入同步增加，资金链更长，周转速度更慢。
房地产企业财务分析
