中科医院用爱心承担责任 http://m.39.net/pf/a_5197605.html一直以来都不愿意谈房地产。原因有二：一是自己不懂，常被打脸；二是它不是一个正常市场，受真实需求与*策及情绪影响，难以琢磨。有幸读了*奇帆的《结构性改革》，其中对房地产的未来趋势有些观点，应该在某种程度上代表了*策的意向。当*策与真实需求可以去把握的时候，它内在的一些东西，基本上就可以把握的差不多了。因为情绪这个东西，主要还是受真实需求及*策的影响，是一个从属关系。《结构性改革》一书，出版于年。其中关于房地产的未来趋势，写于年。其中的观点论据，是基于年及以前至开始房地产的年期间的各种社会需求、*策走向、市场发展。是有相当研究价值的。下面先把《结构性改革》一书中关于房地产未来趋势的几个观点搬过来，对于其中的相关详细信息，有兴趣的可以去自行阅读。趋势一：中国房地产市场的新房交易规模将逐年降低趋势二：中国房地产的建设将集中在三大热点地带趋势三：中国房价平均增速将不高于GDP增长率趋势四：未来十多年中国房地产企业数量或减少2/3趋势五：房地产开发企业的负债率将大幅下降趋势六：中国房地产企业经营的租售模式会发生变化这几点趋势，对于只有一套住房且无购房需求的家庭来说，没有什么影响。可能有影响的，倒不是这个未来趋势里面的东西，而是后面的房产税征收。对有自住需求的人来说，若是租房，趋势六有影响，利好未来租房；若是购房，趋势三有影响，利好未来购房，在趋势三的详细论述里，除了将不高于GDP增长率外，还有一句将不高于收入增长率。对于有多套房子及准备购房用于投资的人来说，趋势一、二、三、六都有影响，趋势一表示未来的购房需求减少；趋势二表示除了三大热点地带，其它地方的购房需求减少；趋势三表示未来房价增幅有限；趋势六表示租房供方市场扩大，不利好购房用于出租。对于有投资房地产公司的人来说，趋势一、二、三、四、五、六都有影响，就看所投资房地产公司在运营上能否跟上结构转型了。这篇读后感里，具体只谈下趋势一、三，能力有限，其它的就不展开了。趋势一是说新房交易规模将逐年降低，先上一张图。这张图是年到年商品房销售数据，这21年的前13年，销售面积都是快速增长的，除了年受国际金融危机影响出现了-19.7%的负增长外，其它年份都是两位数的正增长。这年，销售面积10.43亿平方米，很有意思的一个数据。在“趋势一”中，就是说未来商品房销售面积会回落到10亿平方米。从年开始，销售面积就开始了个位数增长，房地产市场相对进入了一个相对理性的区间。记得某集团，大概是在年或者年，具体时间不记得了，大概就在那几年附近，推出职工房，因为位置比较偏，很多有资格的人都不愿认购，集团推了几次，放宽条件，也没有认购完。年下半年是一个分水岭，那时候新闻联播里面放中央要求去库存。然后房价从年底开始上涨，到年某集团之前没人认购的偏远职工房开始热起来了，大家也不嫌弃偏远了，很快认购一空。年底房地产库存待售面积万平方米，年全年销售面积12.85亿平方米，也就是说那时候有近七个月的库存。到年底，房地产库存待售面积万平方米，当年销售面积17.17亿平方米，也就是说只有不到4个月的库存。中央要求的去库存任务已经基本完成。有心的朋友可以留意一下，看附近的一些小区，年以来的房价情况，大多应该没有怎么涨了。*奇帆基于之前的年前的房地产状态来推论未来趋势，房地产新房交易规模将逐年降低。现在又过去了两年，正好有两年的数据来参照。年商品房销售面积17.15亿平方米，相比年的17.17亿平方米来说，可以说是持平，甚至是略略减少。年前10个月商品房销售面积13.33亿平方米，暂时还没有全年数据，但据十个月的数据推算，月均销售1.33亿平方米，全年就是16亿平方米；即便考虑疫情因素，也不会说到18亿平方米，最多只是与年、年持平。那么这样看，可能目前的17亿平方米就是中国房地产新房交易的最高值了。未来会逐渐减少，有可能落在*奇帆预估的10亿平方米的规模。其实，即便是10亿平方米的规模，个人看，可能也是偏乐观的，有可能后面更少。原因——开始上数据，用数据说话。从年到年前10个月，商品房新房交易总面积是.41亿平方米。我们现在假设年后面两个月不再有新房交易，而之后开始每年只交易10亿平方米，持续27年。这种情况够极端了吧，新房交易面积不可能断崖似的突然到10亿平方米。而27年是假设房子寿命50年，也够极端了吧。再极端点，年前的房子都不考虑，然后各种不算在商品房范围内的也不考虑。在这样极端的假设下，再过27年，这50年累计新房交易面积是.41亿平方米。我们再假设到时候有9亿城镇人口。目前中国人口是14亿，城镇人口8亿3千多万，而根据如今的出生率和死亡率推算，再过几年人口将出现不可避免的负增长。所以，这种假设27年后城镇人口有9亿，是一个偏乐观的数据。好，在这种极端情况下，城镇人均商品房面积是52.38平方米。可能吗？？？有必要吗？？？上面是按照极端情况推算的，是一个很保守的计算方式。真实情况，如果按照这样的交易面积来的话，城镇人均商品房面积将远远远远超过52.38平方米。按照国家统计数据，年，城镇人均居住面积是39平方米！！！而从年截止年，累计商品房新房交易总面积是.93亿平方米！！！对比下，.93亿平方米与.41亿平方米；39平方米与52.38平方米。如果未来按照10亿平方米的交易面积来的话，人均面积将远远超过52.38平方米。那真的是和马云说的一样，未来房价如葱了。真的是太多了，住不过来了。那很可能发生的情况应该是，新房交易面积逐年降低，并将出现低于10亿平方米的年交易量，等房子寿命到期后，出现换房需求，再回升到某一个值。那时间保守也要三五十年。因为后面大量的房子都是按照50、70年寿命设计建造的。再来谈趋势三：中国房价平均增速将不高于GDP增长率从前面那个历年商品房新房交易数据可以看到在年出现了一个负增长。我当时有动心过买房，因为那会房价暴跌，一下子出现了很便宜的机会。不过主要原因是当时经济实力不够，就此错过。而后面四万亿放水，房价出现了暴涨，至此不再考虑买房投资。可能是在2年，有一次我向一位当时身家可能有千万的人请教对房地产的看法，如今他应该是有数千万的身家，要是说上亿我也不会太意外。他说房地产已经没有空间了，因为现在很多爷爷奶奶一套房，爸爸妈妈两套房，就一个独生子，以后小孩成家，对方也是有三套房，那他们一家就是6套房，到时候房子都没人要。听到这一个逻辑，我当时深以为然。现在回头看来，除了年底国家要搞去库存，然后年、7年，猛卖了一阵房子，房价大涨外，其它时间，涨幅并不大。在这里，我取一个武汉某中心小区的房价来试算下。下面是该小区近9年房价走势图及相应数据。从图表中，可以清晰地看到，除了年4月开始到年10月期间出现了一个大幅度明显上涨外（这段时间是国家要求房地产去库存，搞了些*策性的东西），其它时间基本上是一个持平状态。这说明了我所请教的那位对房地产市场的判断是相当精准的。从这些数据中我们也可以发现，疫情对于房价来说，在该小区几乎没有影响，疫情来时，它的价格还是很稳定。通过这些数据，来做一个年化涨幅计算。从2年1月到年12月，总涨幅.69%，年化涨幅13.38%。再来分段计算，把年4月到年10月拉出来，分成三段，来比较。从2年1月到年3月，总涨幅14.39%，年化涨幅4.22%；从年4月到年10月，总涨幅.16%，年化涨幅77.09%；从年11月到年12月，总涨幅9.54%，年化涨幅2.21%。这三段时间的年化涨幅对比是非常大的，在*策去库存之前，年化涨幅4.22%，略低于当时同期国债利息。受*策影响的时间段里，年化涨幅达到惊人的77.09%。而随此之后的4年又二个月，年化涨幅仅2.21%，已经比银行存款利息低了。单从这个小区数据来看，房地产投资已经不能带来保值增值的回报了。按照这个趋势看，未来可能大部分小区的房产投资都只能是得到一个心理安慰。三叠石
