中科公益抗白 https://m-mip.39.net/disease/mipso_7147739.html摘要
受房地产商品特性和监管*策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他企业有较大的区别。
本文基于一般企业的财务分析指标，结合房地产企业的经营及会计核算特点，从营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五个方面，对指标进行了筛选、改进与补充，形成了房地产企业财务分析特有的核心指标体系，并将中债资信覆盖的部分房地产发债企业作为样本，计算了主要财务指标的分布区间，以提供参考。
房地产行业兼具商品和金融属性，同时受监管*策影响很大，在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，因此，在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与一般企业、行业有较大的区别。
首先，由于房企在项目土地获取、开发过程的投资基本记入流动资产的“存货”科目，因此房企资产端以流动资产为主，同时房企对项目运营能力的差异和项目质量的高低是导致房企信用品质分化的最根本因素之一，因此我们对于房企的财务分析首先要看重其资产周转等衡量营运能力的指标；其次，房地产企业在土地购置、建安成本支付、扩大自身业务规模等过程中资金支出压力大，因此房企投资多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资，从而形成较大规模的有息债务，房企的财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度，在未来融资*策趋紧背景下，对财务杠杆水平、偿债能力的指标表现的分析更为重要，我们给予这类指标的权重更高；最后，受“预售制”的影响，房企利润表通常为历史项目的现实确认，通常会受收入确认节点影响，衡量企业盈利能力的指标仅代表历史表现，因此在指标体系建立时，我们对于盈利指标的权重较一般工商企业更小。
本文主要通过对一般企业财务分析指标在房地产行业的适用性分析，对其进行选取、改进和补充，形成适用于房地产行业的财务指标分析体系。
一、营运能力指标
（一）一般指标
营运能力是指企业对其资产管理、运营的能力。一般企业财务分析中，衡量营运能力的指标如表1。
一般企业的运营效率衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下：
A、存货周转率
首先，房地产企业资产以存货为主，但由于房地产企业开发周期较长，当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入，周转效率的变动情况较为滞后，比如年房地产市场强势回暖，但当年结转的营业成本和存货可能大部分为年出售的项目，故房企存货实际周转大幅好转但未体现在衡量指标的变动上；其次，房地产存货主要构成包含开发成本、开发商品，其中土地成本占比较高，如果当年房企大量购置土地，则存货余额异常增长会影响当年的存货周转指标，造成存货周转率下降的表象，但土地储备尤其是优质土地储备，是房企未来发展的重要基本条件，所以存货周转率的暂时下降不一定为不利变动；再次，房企房地产项目销售时点为取得预售证，各地预售条件不尽相同，从存货结构上看，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，开发成本为在建尚未竣工的项目资产（但也有可能已经取得预售资格），故存货总额的周转率相对房企真实可售项目的周转率较低。
B、应收账款周转率
房地产企业销售模式为“预售制”，销售定金、首付款、按揭贷款和全款均计入预收账款科目中，继而结转为营业收入，若仍有在途购房款或提前确认收入的情况，在确认营业收入、冲销预收账款的同时将差额确认为应收账款，故房企应收账款规模不大，其回收变现对房企持续运营能力影响不大，故该应收账款周转率意义不大；同时，房企营业收入为确认前期销售项目的结果，而应收账款余额则为当期末尚未收到的款项，指标分子、分母在期间上具有一定不匹配性。
C、流动资产周转率
流动资产的运营效率由各项流动资产运营效率决定，房企资产结构以流动资产为主，流动资产又最主要由存货构成，因此存货周转率可以成为流动资产周转率的替代衡量指标。
D、非流动资产周转率
房企非流动资产占比相对流动资产较低，指标适用性较差。
E、总资产周转天数
总资产周转天数取决于各项资产的周转情况，总资产周转天数的纵向比较可以分析各项资产周转变动对总资产周转效率的影响。
F、资产收入比
资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每1元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高。
（二）指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业指标的分析，我们对衡量房地产行业营运能力的指标做了以下筛选和补充，其中总资产周转天数和资产收入比为一般分析指标中的适用指标，预收账款周转率为补充的财务指标，存货/平均预收账款为存货周转率的替代指标，销售回款率、销售去化率和平均建设周期是补充的衡量运营能力的经营指标，具体如表2所示。
A、存货/平均预收账款
预收账款为房地产预售取得的款项，采用期初和期末余额的平均值可在一定程度上平滑房地产周期的波动，期末存货为期末时点剩余的未结转房地产项目价值，指标衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期，指标越小，说明存货的去化压力越小，但需注意如果房企处于转型期，该指标会因为房企存货价值增长减缓而变小，但转型面临一定的不确定性，指标潜在风险增加，此外，预收账款为时点数，部分企业年末业绩需要提前结转为营业收入，故分母平均预收账款可能偏小，从而高估了存货周转效率。
B、预收账款周转率
衡量预收账款结转收入的效率，但须注意预收账款为现金收入，结转为营业收入时并不影响房企的现金流，该指标跟账面利润相关性较强，但该指标的横向可比性较弱。
C、销售回款率
房企销售先签订合同，在特定时点上与销售收款存在一定时滞，也会因为提前确认收入而产生一定规模的应收账款，故销售回款率可衡量销售房款的收现情况，如果该指标显著低于行业平均水平，同时考虑应收账款规模情况，则房企存在提前确认收入的可能性。
D、销售去化率
房企销售金额随着房价的变动波动较大，故使用已销售面积占可售面积的比例来衡量销售去化水平，但可售面积不一定有披露的数据。
E、平均建设周期
指房地产项目从开工到竣工的建设周期，可以根据披露的各个项目的建设周期求平均值，该指标主要体现房企的运营模式，是采用“高周转”还是“精耕细作”，在行业景气度下行的情况下，标准化、高周转产品更有利于现金的回收，而精耕细作的房地产企业往往以高端住宅为主，投入资金较多，对房企的资金实力和抗风险能力要求更高，但该指标横向和纵向可比性较差，较适用于判断房企采用的开发模式。
二、盈利能力指标
（一）一般指标
盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。一般企业财务分析中，衡量盈利能力的指标见表3。
一般企业盈利能力衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下：
A、毛利率
房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，有一定的滞后性，但近几年毛利率水平处于行业的位置和趋势仍有一定参考性。
B、期间费用率
期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，销售费用为当期费用支出，但营业收入为结转以前期间的销售，期间对应关系不强；财务费用为费用化的财务利息，但房地产企业利息大部分资本化，资本化利率仍需要在当期支出，财务费用较难反映出房企当期的真实财务负担水平，但近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力。
C、净资产收益率
净资产收益率主要衡量股东投资资本的盈利能力，但净利润的产生不仅依靠股东投入资本，还包括债权人的借贷资金，分子、分母逻辑联系性较低；其次企业运用杠杆可以提高净资产收益率，但借入资金过多则会导致较高的财务风险，房地产行业资金杠杆较高，对于债权人来说，该指标并非为重要
