前几天，位于奥体板块杭州壹号院隔壁的龙湖春江彼岸一套法拍房拍卖，建筑面积.67㎡，评估价.19万元，虽有9人报名，但最终仅以万元成交，折合单价仅5.9万元。
该小区在两年前的一套88㎡的法拍房，成交单价高达7.81万元。相比之下，前几天这套房源无论是建筑面积还是装修程度，都更胜一筹，但成交价却降了约2万元/㎡。
春江彼岸实景图中介供图
同样，前些天位于未来科技城板块的新湖果岭一套建面约.8㎡的高层房源拍卖，楼层位置不错，评估价万元，最终以万的总价成交，折合单价约2.9万。
其实，春江彼岸、新湖果岭这两套法拍房，只是杭州法拍市场的缩影。有数据显示，近一年来，杭州低于评估价成交的房源越来越多，甚至流拍也变得司空见惯。
据不完全统计，年杭州法拍住宅成交套，低于评估价成交的有套，占比为92.49%，个别月份占比甚至高达99%。去年还出现了套房源流拍，5套房源悔拍。
资深法拍人士毛章丽分析，这两年，法拍房受政策影响非常大，全年市场处于不温不火的状态。
虽然去年购买法拍房的社保年限由年的4年变为1年，但对成交并没有促进作用。除了部分顶级豪宅依然备受热捧，绝大多数标的物都在去年的成交中表现平平。
尤其刚需房源，这部分目标受众对价格更为敏感，有些受市场环境影响，买房变得尤为谨慎，很多甚至推迟买房计划。
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套房源出现流拍、5套悔拍
参拍者普遍有观望、抄底心理
据杭州法拍汇数据显示，去年杭州套流拍的房源分布于各个区，这其中有近八成的房源起拍折扣在8折及以下。
像湖畔花园、西溪山庄、恒大水晶城、青枫墅园、比胜庙巷23号、吴山名苑、石灰桥新村、远洋公馆等小区均出现流拍，折扣力度都在7折及以下。
图源：阿里资产
有的房源位置也不错，甚至还带有学区，如石灰桥新村，一套13幢42号室房源，建筑面积.37m2，评估价万元，位于5层楼的3楼，属于黄金楼层，面积大可居住性强，学区为文一街小学，位列杭州诸多学区中的“第一梯队”。原本这套房子应该颇受欢迎，然而却一拍、二拍皆流拍，到了变卖阶段才以底价万元拍出，相当于价格跌回了5年前。
还有南星桥的林风花园、蒋村的西溪蝶园、之江板块地铁口的恒大水晶城都出现过类似流拍现象。这些房源最终或降低起拍价，或以和解撤拍的形式结束了拍卖。
有句网络流行语说：今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起。但对于有些房源来说，情况却是反着来的，经过了三次拍卖或变卖也没能卖出去，典型如远洋公馆、宋都阳光国际花园、北大资源未名府。
图源：阿里资产
年交付的远洋公馆，是杭州拱墅区运河畔一带的标杆豪宅之一。一套建筑面积.7㎡的东边套房源于去年11月进入法拍市场，评估价约为万元。一拍时起拍价就是评估价，折合单价约9.26万元，结果流拍；二拍时起拍价降为万元，再度流拍。
法拍房两次流拍，通常情况下会进入变卖程序，变卖的话，竞价周期会长达60天。但或许因为这套远洋公馆房子是涉刑法拍房，两次流拍后，这套房子并未进入变卖程序，而是进行再次拍卖，起拍价降到了万元，折合单价约6.14万元，但依旧无人问津，惨遭第三次流拍。
“这些房源有点明显，但缺点也往往被人瞩目，别看部分房源位置优越，但不乏‘老破大’、评估或起拍价格明显高于市场价、一房两证、存在纠纷、房源未腾空等，有些小区二手房成交都困难，更别提法拍房。”资深经纪人小王直言。
此外，在年中有5套房源出现了悔拍现象，其中还有一套房源接连悔拍两次，不过均为小额标的。
按照规定，悔拍将没收保证金，全年因悔拍没收的保证金总额为万。不过对比年多达14套的悔拍房，去年的市场悔拍数量更少，且并未出现大额标的悔拍，显得更为理性。
毛章丽分析，流拍或悔拍房源的出现，一方面是受市场因素影响，另一方面更多的是购房者的心理变化。很多购买法拍房的人都抱着“抄底”的心理，有的房源一拍挂拍后，他们就觉得房子价格还可以更低，等到二拍打折拍卖后，他们又在观望，心想别人都不要，那自己也不要做接盘侠。
“在目前的楼市行情下，大家下手还是非常谨慎。”
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套低于评估价成交
捡漏率高达92%
在去年成交的法拍房源中，低于评估价成交的共套，占比高达92%。5.6折-7折多的超低折扣房共套，多数分布于余杭、拱墅、上城、临平。8折及以上的折扣房共套，主要分布于上城、拱墅、临平。
这些折扣房源中不乏优质学区房，有的在法拍或二手房市场有过巅峰时刻，也曾轰动全城。
杭州楼市，说起知名学区房，耀江文鼎苑必有名字。
文鼎苑从当年新房开盘时售价不到1万元/㎡，到年上半年二手房签约价最高超过12万元/㎡，创造了10年来涨幅超过12倍的神话，也成为了杭州学区房中的“现象级神盘”。
但从去年开始，受学区政策影响，价格一落千丈。去年年初，一套建筑面积58.66㎡的小户型法拍房，以万元起拍，最终仅1人报名，底价成交，折合成交单价约7.33万元。相比之下，相当于房价跌了42%。
文鼎苑法拍房实景图图源：阿里资产
还有河滨之城、近江四园、马塍路11号等学区房的法拍价格、均让人大跌眼镜。
其中马塍路11号对应的学区为文三街小学和十三中，位列杭州学区“第一梯队”，之前二手房挂牌价和成交价都不便宜，以“破旧的房子，豪宅的价格”著称。
去年2月一套建筑面积61.65㎡的2室1厅1厨1卫1阳台的法拍房，以.5万元起拍，最终以.1万元成交，比万元的评估价低了将近万元，折合房价约6.7万元/㎡。
数据显示，文三街小学学区房曾经签约价达到10.3万元/㎡，而这套法拍价格比高点大跌3.6万元/㎡。
这两年，次新房一直是法拍市场的香饽饽，尤其是大户型改善次新房，往往竞拍者甚多，超评估价成交概率极大。
去年，不少新交付的小区也上架了法拍房源，但并没有像往年一样带动同小区二手房价格上涨，反而以低于市场预期的价格成交。
图源：阿里资产
如位于滨江区的次新房中海云宸，一套建筑面积.87m2的1幢1单元室法拍房在阿里资产平台上拍卖，吸引了5人报名，最终以万元成交，比评估价.9万元低了70多万，折合成交单价约5.23万元。
不少网友惊呼：这价格，房主血亏了。
年这套新房销售备案价约万元，折合单价4.9万元。而这套房子拍卖价只比当初买入价高出45万元左右，如果算上这几年的还款金额、利息，房主确实亏本拍卖，更别提赚钱了。
此外，像市中心的武林壹号、武林府、东方福邸、新绿园、锦绣之城、宜和园、昆仑公馆、白马公寓、兰园等，还有星桥、崇贤、东湖新城、闲林等众多刚需小区均有法拍房成交，折扣力度最高达56折。
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千万顶级豪宅依然受热捧
12套房源成交单价破10万
在大部分法拍房都低于市场价成交时，仍有部分房源走出了“独立行情”。
去年以来，杭州楼市出现微妙变化，新房市场中千万级豪宅中签率持续走低，大户型房源优先被选完。在二手房市场中，核心区域的大户型房源溢价明显更多，价格也更为坚挺。
法拍市场也不例外，市中心顶豪备受瞩目，即便是多本证房源也不乏争抢者。
数据统计，去年共计87套法拍房源成交总价超千万，其中成交单价破10万的共12套，上城8套、西湖2套、滨江1套、拱墅1套，分布于东方润园、蓝色钱江、西子公寓、华家池公寓、金色海岸、湖滨公寓、杭州壹号院、林语别墅、阳明谷。
华家池“华墅”实景图
成交单价最贵为上城区华家池公寓，今年9月，一套两本证的滨江华家池“华墅”毛坯房源进入法拍市场，评估价万元，起拍价为0万元，吸引了9人报名，0多人设置提醒，超5万人次围观。最终成交总价万元，折合单价约14.44万元，同时这套房源也成为年最贵法拍房。
东方润园实景图
东方润园去年成交了2套，一套在年初，成交总价万元，单价12万，比评估价高出万元，也是虎年第一套千万法拍房；一套在年尾，成交总价.8万元，比评估价略低，单价10.8万元。
蓝色钱江也成交了2套，均高于评估价，于去年2月、3月接连拍卖，成交单价为12.9万、12.1万。
杭州壹号院住宅在去年上架了首套法拍房，建筑面积为.9㎡，评估价为.41万元，吸引了5人报名，超7万人次围观，以.万元成交，虽然比.41万元的评估价低了.万元，但成交单价仍达10.5万元。
杭州壹号院实景图
“杭州的法拍豪宅大多占据稀缺核心地段，在二手房市场也不一定能买到。并且这种千万豪宅的受众，大都有多次购置房产的经验，对法拍这种特殊的形式接受度更高，也会雇佣专业团队对标的物进行风险评估，一旦看中哪怕砸重金也毫不心疼。”毛章丽说。
不过，豪宅毕竟少数，与绝大多数人并无关系，并不能影响大的市场面。杭州的法拍房挂拍以万以下的房源居多，以去年为例，8折以下折扣房成交了套，其中万以下的标的就有套。普通刚需购房者只需根据自身情况抓住时机“上车”即可。
“年的法拍市场肯定会跟着楼市政策起伏，但在法拍限购的情况下，法拍一定是买房捡漏机会最大的一种方式。”
毛章丽表示，目前法拍房按揭贷款政策比普通二手房更宽松，基本在法院规定时间之内就能放款。在当下整体偏低迷的市场环境下，实则是最好的捡漏时机。
不过捡漏也有攻略，尽可能的多参与，每一次参拍前一定要做好多方面评估，针对过户、税费、交割、贷款等方面做好尽调工作。理性出价，超出预期果断放弃，切勿盲目竞拍，这样才能淘到性价比好房。