小贴士：通报：10月27日正式出版《房地产收购勾地理论与实践》
周末在翻这个规范，这个纯属翻规范后的学习笔记，把有意思的地方抄出来大家看看，毕竟大家日后也有很大概率与土地或房产评估机构打交道，理解估价师们的思维模式也是重要的。
东西有点多，打字有点累，所以分两天来发。
4、估价方法
4.1估价方法选用
4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行实用性分析。
4.1.2估价方法的选用，应符合下列规定：
1、估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
2、估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
3、估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜采用成本法；当股价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
4、估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
（评注：我们平时使用的土地“拿地—开发—销售”测算就是估价方法中的假设开发法）
4.2比较法
4.2.3可比实例的选取应符合下列规定：
1、可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个
2、可比实例的交易方式应适合估价目的
3、可比实例房地产应与估价对象房地产相似
4、可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年
5、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格
6、在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例
（评注：比较法的核心就是选取可比案例，无论是我们做可研报告还是估价师们做评估报告，都是会选市场案例）
4.3收益法
4.3.1运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
1、选择具体估价方法；
2、测算收益期或持有期；
3、测算未来收益；
4、确定报酬率或资本化率、收益乘数；
5、计算收益价值
4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
4.3.3-4.3.5的公式也蛮重要，但基本上都是各期收益净现值的加总，网上都是，在此就贴个图，省力点
4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一测算：
1、商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润
2、生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润
3、自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按响应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。
4.3.14报酬率宜选用下列方法确定：
1、市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率
2、累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率
3、投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率
4.3.15资本化率宜采用市场提取法确定，其中的综合资本化率选用下列方法确定：
1、根据房地产的购买资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率
2、根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率
（评注：收益法牵涉到计算模型，相对较为复杂，且更加接近金融的原理，这边的难点就是报酬率和资本化率的区分，查了些资料，貌似报酬率是一段时间的收益率，而资本化率是无限期的收益率，然后估价师的资本化是用第一年的收益来做的）
4.4成本法
4.4.1运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
1、选择具体估价路径
2、测算重置成本或重建成本
3、测算折旧
4、计算成本价值
4.4.3测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定：
1、重置成本和重建藏本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润
2、房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润
4.4.15成本价值的计算，应符合下列规定：
1、对估价对象为包含土地和建筑物的房地产的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧；
2、对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润；
3、对估价对象为建筑物的，成本机制应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。
（评注：在房地产投拓领域，基本上很少用到成本法，成本法在工业、文旅等难以量化估值的业态上会有应用。当然成本法不是简单算成本，还可以计入合理利润来计算成本价值）
4.5假设开发法（重点）
4.5.1运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列步骤进行
1、选择具体估价方法
2、选择估价前提
3、选择最佳开发经营方式
4、测算后续开发经营期
5、测算后续开发的必要支出
6、测算开发完成后的价值
7、确定折现率或测算后续开发的应得利润
8、计算开发价值
4.5.2假设开发法估价时，应选择具体估价方案
1、应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优选动态分析法
2、动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润
3、静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润
4.5.6后续开发的必要支出，应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定
1、后续开发的必要支出应为讲估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成项目包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息。
2、动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设其在价值时点发生时的金额。
4.5.10动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要求的收益率
4.5.13动态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值和后续开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
（评注：假设开发法就是我们日常使用的测算表的基本逻辑，讲真，我读书时候的假设开发法还没有动态这一说，现在也算是与时俱进吧。了解了假设开发法的基本原理对于测算表的理解还是好的）
4.6其他估价方法
罗列一下吧，都比较小众，不展开了：
1、基准地价修正法
2、路线价法（临街商业）
3、标准价调整法
4、多元回归分析法
5、修复成本法
6、损失资本化法
7、价差法
（评注：一般而言，房地产企业对于开发项目，使用的都是比较法和假设开发法，算一下这块地8-12%利润率情况下的土地价值，然后和招拍挂的地比较一下看看合不合算；此外对于持有型物业会考虑收益法）
PS1：
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