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作者赵祥龙
赵祥龙
北京龙藏天下投资管理公司董事长；希尔顿业主协会特聘顾问。
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本世纪初以来，中国酒店资产投资人从国有资本投资转向以房地产企业为主的混合资本投资局面转变，在21世界的10年代，最终转变为房地产资本主导的局面，到了20年代的当下，仅就酒店资产也持有者而言，基本上是房地产企一统天下的格局，亦即金融资本透过房地产开发贷款进入中国酒店行业，某种意义上，中国的商业银行是中国酒店资产的抵押权人或者债权人是一个合理的判断。
我们知道：酒店资产属于资本密集的资产类型，并且相对其它经营性物业，对于外部市场风险更加敏感，受制于服务需求多样性及严重的设施依赖特点，其资产对于外部市场风险比较敏感，简单来说，以租约为例，酒店资产需要在一个财年内出售最多达到次的日租约，而写字楼或者商业物业则是按照年租约出售其使用权。
另一方面，酒店资产投资的资本密集属性决定了，必然使用财务杠杠，这将导致酒店持有成本较高。
中国酒店资产的规模和收益压力
截止年年底，在中高端品牌酒店资产领域就有大致45万间客房，资产市值按照每间房万元计算，超过亿酒店资产的格局已经形成，如果算上中端酒店和经济型酒店，整个中国酒店资产的规模应该在不低于亿元的规模。遗憾的是这个资产的受益却不尽如人意，其最优质的资产的组合，以金茂酒店商业投资信托为例，仅仅是6%上下波动，整体的行业平均收益水平不超过3%，持有酒店资产对于投资者来说是一个痛苦的选择，这带来的后果就是进入20年代之后，酒店资产投资逐年下降，无论是相对投资规模还是绝对投资规模都呈现下降趋势。
更加严峻的是，受到年疫情影响，整个酒店行业的收入水平和利润水平都处于历史低点。我们知道酒店属于重资产行业，持有酒店资产不仅仅需要计提或者使用设备设施重置基金，还将增加资本支出，同时负担投资阶段的财物利息，如果是承担了经营性物业抵押贷款融资的酒店资产，还将面临偿还本金的压力，这样多重风险叠加，基本上整个财年的酒店财物报表都有现金流缺口，酒店业主持有成本高昂。
中国酒店资产的证券化水平
从资产证券化视角看，仅就中高端酒店资产而言，资产证券化程度很低，-3各年度，总共发行ABS和CMBS产品大致不超过单，融资规模亿元左右（见附图1），加上香港资本市场上的证券化品种，其市值也仅仅不到亿港元，近似的整个中高端酒店资产的证券化水平也仅仅占到行业5%的水平，对比美国市场酒店资产证券化率超过80%的水平，整个行业需要重新通过资产证券化过程来打通产业投资和金融资本的通道。
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