作者
唐青林李舒
转自：法客帝国
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基于我国市场经济的深入发展，近年来因债权债务关系而产生的纠纷日益增多。其中，因以物抵债而引发的纠纷较为普遍。与其他纠纷相比，由于我国现行法律对以物抵债没有明文规定，因此以物抵债纠纷的处理在司法实践中争议较大。本文通过年最高法院第15批72号指导性案例，对债权债务纠纷中以物抵债协议效力的裁判规则进行剖析，为当事人在处理相关问题时提供借鉴与参考。
裁判要旨
一、债务人与债权人通过签订相当价值标的物的买卖合同的方式以抵销债务的，该合同属以物抵债协议，不属流质契约；且该买卖合同的订立目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故人民法院亦不应按照民间借贷关系审理。因此，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该买卖合同具有法律效力。
二、对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付房款。
案情简介
一、年前后，彦海公司多次向汤龙等四人借款，并于同年7月15日签订借款合同。后双方为担保债务的履行，共签订15份《商品房预售合同》并办理备案登记。
二、年彦海公司的债务陆续到期，明确表示无力偿还债务。后经双方对账协商，于同年6月18日签订《商品房买卖合同》，约定彦海公司将其名下房屋出售给汤龙等四人，将前述欠款的本息转为已付房款，剩余房款待办理完毕全部标的物产权变更登记后一次性支付给彦海公司。
三、后由于彦海公司未履行房屋交付义务，汤龙等四人向新疆高院起诉，请求彦海公司支付违约金万元并弥补汤龙四人的信赖利益损失。彦海公司抗辩称，双方约定的商品房买卖实为借贷关系的担保，属流质契约，应为无效。
四、新疆高院认为，房屋买卖合同系以物抵债协议，属于双方债的更改，不属于流质契约，应为合法有效，且双方借贷关系已经转变为商品房买卖关系亦不应按照民间借贷关系审理。据此，新疆高院对彦海公司的抗辩理由不予支持，判决彦海公司应当向汤龙等四人支付违约金。
五、彦海公司不服新疆高院判决，向最高法院上诉，依然主张双方签订的《房屋买卖合同》系流质契约。最高法院对该项主张仍不予支持，但认定彦海公司未交付房屋的行为并不构成违约。据此，最高法院判决撤销新疆高院判决，驳回汤龙等四人的诉讼请求。
裁判要点
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。关于本文讨论的这个问题，他们认为：
一、债务人与债权人约定以相当价值的标的物抵销债务的以物抵债协议并不具有担保性质，而是双方对债的履行进行变更。本案中，彦海公司与汤龙等四位债权人在借款到期后签订的《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是由于借款合同到期彦海公司难以清偿债务，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，应合法有效。故最高法院对彦海公司以物抵债协议无效的主张不予支持。
二、彦海公司主张本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理。对此最高法院认为，由于本案《商品房买卖合同》签订目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，并非为借款合同提供担保，故最高法院对彦海公司该项主张亦不予支持。
三、为避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化，人民法院对涉案借款本息数额应当予以审查。本案中，由于汤某四人与彦海公司约定的利率已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，应按照法定借款利率确定双方利息。故法院认为汤龙等四人尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，亦不应视为违约。据此最高法院判决撤销新疆高院判决并驳回汤某等四人的诉讼请求。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、对于以物抵债，我国尚无法律明文规定，司法实践中争议较大，因此当事人在签订以物抵债协议时应当